В соответствии со ст. 25 Конституции РФ и ст. 3 Жилищного кодекса РФ собственники и наниматели квартир имеют право на неприкосновенность жилья. Но владелец жилья может осуществлять со своим имуществом любые действия, не идущие вразрез с законом, правами и свободами иных лиц (ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст. 17 Конституции РФ).

В соответствии с п. 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, на собственников возлагается ответственность за содержание общедомового имущества. На основании п. 1.4 ПиН ТЭЖФ граждане и юридические лица обязаны пользоваться квартирами, подсобными помещениями и оборудованием, не ущемляя прав и свобод иных лиц.

В пунктах 10–12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, говорится о следующем: содержание общедомового имущества должно осуществляться с учетом требований законодательства РФ; инженерные коммуникации, приборы учета и иное оборудование, являющееся общедомовым имуществом, должно быть доступным для предоставления коммунальных услуг всем лицам, проживающим в МКД.

Общедомовым имуществом являются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, которые включают в себя: стояки и их ответвления до первого отключающего устройства, находящегося на ответвлениях от стояков; отключающие устройства; общедомовые приборы учета расхода воды; первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях. Данный перечень взят из п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества).

Также ТСЖ обязано проводить проверку состояния и достоверности представленных потребителями сведений о показаниях индивидуальных приборов учета (далее – ИПУ) и общедомового инженерного оборудования, расположенных в жилых помещениях не реже двух раз в год. Такая обязанность предусмотрена пунктами 82–84 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила).

Ремонтируя свои квартиры, собственники нередко ограничивают доступ к общедомовому имуществу – стоякам канализации, пряча их под гипсокартоном, поверх которого выкладывают плиту. Таким образом, стояки можно увидеть лишь через маленькие ревизионные окошки, что, безусловно, исключает возможность полноценного их осмотра и дальнейшего ремонта при необходимости. УО (ТСЖ) обязуется следить за состоянием общедомового имущества, для чего ей нужно осуществлять регулярные его осмотры, собственник же обязан предоставить доступ УО (ТСЖ) к общедомовому имуществу. Например, п. 10.6 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (приняты и введены в действие Постановлением Госстроя России от 23.06.2003 № 109) обязуют обеспечить доступ к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены.

 Государственные и муниципальные жилищные инспекторы с согласия собственников могут заходить в их квартиры с целью обследования, исследования, испытания, расследования, экспертизы и прочих контролирующих мероприятий (ч. 5 ст. 20 Жилищного кодекса РФ); ТСЖ, как исполнитель КУ, может требовать допуск в жилое или нежилое помещение в предварительно оговоренное с собственником время (периодичностью до 1 раза в 3 месяца) с целью проведения ремонта, проверки и осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования (подп. «б» п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354; собственник жилья обязан допускать представителей исполнителя КУ и органов госконтроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования (п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений).

В случае аварии исполнитель КУ (ТСЖ) должен получить доступ в квартиру в любое время без ограничений. Отказ в доступе в помещение будет расцениваться, как злоупотребление конституционным правом.

Если законный владелец квартиры отказывает в доступе ТСЖ к общедомовому имуществу (стоякам) для проведения планового осмотра или устранения аварии, то у ТСЖ нет других вариантов действий, кроме как подать иск в суд.